成交下滑 楼市降温成定局？国土部称要防范楼市快速下跌

10月份是房地产市场传统意义上的销售旺季，但是今年“银十”不再。从10月楼市数据看，成交较同期略显清淡，购房者观望情绪愈加明显。专家认为，房地产销售增速或在四季度加速回落。预计2017年上半年市场需求可能同比萎缩近40%。

楼市“四小龙”成交下滑明显

“从重点城市周度成交情况看，交易下滑三至五成是大趋势。”中原地产市场分析师表示，明年市场降温是大概率事件，且短期内一二线城市的调控高压不会松动。

在新一轮调控政策里，北京的政策最为严格，其效果在10月份也表现得最为明显。根据数据显示，截止到10月30日，北京市10月新建商品房住宅签约3298套，是2月以来的最低点。供应量减少64%，成交量下滑41%。与此同时，当月北京商品住宅成交均价为35449元/平方米，环比下降3%。

分析师预计，北京房价四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。北京调控政策对中高端市场的影响较大，将导致豪宅入市难度增加，特别是地王项目，取得预售证难度加大，有可能导致市场降温。

不只是北京，进入10月份后，今年楼市曾一度火爆的“四小龙”——南京、苏州、厦门、合肥的商品住宅销售量全面下滑，市场降温趋势十分明显。数据显示，9月份南京商品住宅日均销售环比下降54%；苏州环比下降62.2%；厦门环比下降68.4%；合肥更是从9月下半月就已经开始下滑，环比下降了77.4%。

从全国市场看，30个大中城市数据也出现下降。其中，一线城市商品房成交面积98万平方米，占总成交面积比例为32%，比前一周下降约15%，同比下降约18%；二线城市商品房成交面积250万平方米，占总成交面积的49%，比前一周下降约14%，同比下降约30%。

缓解房价上涨，还需治本之策

目前房价高最主要的原因，就是区域资源分布的不平衡。比如说在北京、上海等一线城市，大量的年轻人还在往里涌。为了事业的成功，他们宁愿忍受很高的房租，推动着房价上涨，反过来还支撑了房价的上升，这是第一个因素。

与此相反的是三四线城市人口在流失，房租在下降，空置业提高，房价上不去。同时，大量的货币存量在经济体系里面到处游逛。一会儿进入到股市，一会儿进入到房地产，一会儿冲击我们的汇率，这又是一个背景性的长期原因。

目前这一轮的20多个城市的限购政策，应该说短期内能够缓解房价上涨。但从根本上化解这个问题，还需要人口的流动和房地产供给要配合，同时，货币存量也要放下来。

易居执行总裁丁祖昱表示，限购令直接削减了需求基数，限贷升级则加大了购房成本，预计将有越来越多购房者选择观望，四季度成交量同比下滑已成定局。从之前深圳、苏州的经验来看，一旦调控真正到位，月成交量下滑幅度可达五成，如无其他利好刺激，市场成交至少会保持一到两个季度的低位。

中原地产张大伟也认为，部分城市因为限购末班车效应的集中签约释放后，市场开始出现调控导致的成交下调现象。在他看来，网签数据尚不足以反映真实的市场情况，“据大部分大型中介公司及开发商调查，本次新政影响下，一二线城市10月份成交量环比跌幅超过4成，市场正在快速降温”。

重手结构调控  预计四季度进一步回调

从银监会到地方层面，都开始明显收紧房地产信贷政策。如果未来信贷全面收紧，房地产市场将告别价格快速上涨的时代。

针对四季度的房地产市场形势，张大伟分析，以北京市场为例，网签数据预计到11月才能全面反映出政策结果。预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格可能出现调整。

临近年底，各商业银行普遍面临信贷额度不足现象，放贷周期增长，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将进入低迷周期。受成交量影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。不过长期来看，成交量价的走势很大程度上仍然受到货币政策的影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。

房地产供应或创六年来新低

成交量是一个直观数据的显示，土地供应则是未来的一个趋势。业界一直将土地类比为房子的"面粉"，面粉供应的多寡将影响到未来房源的供应。而今年的房地产用地供应一直处于下降通道中。

数据显示，今年1-9月，住宅用地供应4.79万公顷，同比减少8.4%;商服用地供应2.32万公顷，同比减少6.6%。

国土部调控和监测司人士表示，从结构来看，住宅用地占房地产用地比例呈现趋稳态势，但从现状来看，2016年的房地产用地供应量可能连续第三年下跌，甚至可能创下2010年以来新低。

国土部人士表示，下一步要坚持"因城施策，分类调控"，积极配合地方政府和相关部门做好房地产市场调控，督促和指导各地充分尊重市场运行规律，适时采取宏观调控，通过密切跟踪市场动向，及时分析研判;合理编制和公布供地计划，稳定市场预期;加大土地供后监管，促进有效开发;主动信息公开，加强舆论引导等措施，有效促进市场平稳健康发展。